老虎证券ESOP：1200元换来“540亿”，姚劲波搅动房产中介江湖

　　“买房”对中国人来说是一个大事。

　　2020年，电视剧《安家》让大众走进了房产经纪这个熟悉又陌生的行业。

　　孙俪饰演的房产中介“房似锦”，让大众看到了一个小人物在房产经纪行业的酸甜苦辣，也折射出了中国人对“房子”的渴望和房子带给人们的爱恨纠葛。

　　这部以房产经纪为主角的电视剧，赞助商之一正是大众熟知的安居客。

　　2021年4月7日，从58集团独立出来的安居客携540亿的估值正式申请在港交所上市。

　　作为脱胎于58集团的房产信息巨头，安居客正在以激进的姿态在房产经纪领域跑马圈地。

　　而安居客背后的房产经纪江湖里的爱恨情仇，精彩程度绝不亚于《安家》，而且安居客的爱恨纠葛还远远没到结束的时候。

　　租房被骗后的一怒创业

　　2005年，狠人姚劲波因为租房被骗了1200块，一怒之下自己开了个“能租房”的网站，后来这个“神奇的网站”不仅能租房，还能买房、买车、找工作。

　　这个网站就是后来的“58同城”。

　　再后来，58同城登录纽交所上市，收购竞争对手赶集网，一时间风头无人能比。

　　不过作为以“租房”为初衷而成长出的58集团，并不愿意只停留在“分类信息”行业，掌门人姚劲波开启了“二次创业”。

　　而二次创业的方向还是十几年前的老本行“房产”领域，只不过这次姚劲波的对手从赶集网换成了更强的“链家和贝壳”，手中的武器则从“58同城”变成了“安居客”。

　　2021年4月7日，已经私有化的58集团将安居客、58房产等“房产行业资产”从集团分离，并正式申请在港交所上市。

　　至此，安居客作为58集团在房产领域的代表，重新开启了在资本市场的征战。

　　面对链家与贝壳的压力，姚劲波显然没有什么可畏惧的。

　　“我们已经是老大了”，早在2018年姚劲波就曾表露过对房产信息平台市场的自信，当时58集团已经占到了80%的市场份额。

　　在房产信息行业这块老战场上，继承了58衣钵的安居客确实有自信的资本。

　　2020年第四季度，安居客平均移动月活用户数量为6700万人，付费经纪人数量为72.6万人，是2020年最大的在线房产平台。

　　同期贝壳找房的APP月活用户数量为4818万，活跃经纪人数量49.6万人。

　　在“房产信息”这个干了十几年的老行当上，姚劲波似乎谁也不怕。

　　安居客并不是传统的房产中介商，其本身并没有自营业务，房产中介平台与经纪人可以在安居客上发布房源，用户则可以在安居客上查看房源，本质上来看是专营“房产销售”的另一个淘宝。

　　所以安居客主要是在挣会员费与端口服务费这份钱，相当于经纪商与购房者之间的第三方在线撮合平台。

　　“58永远不做自营，只做平台。”姚劲波不止一次强调过关于房产业务的红线。

　　所以说安居客本质上做的还是58在房产信息领域的老业务，是在房产细分信息业务的独立升级版。

　　没有“自营成本”的羁绊也决定了安居客的高毛利水平。

　　2018年至2020年，安居客的毛利率分别为92.5%、89.2%、90.5%，对比之下2018年、2019年自营房产经纪平台“我爱我家”毛利率水平分别为30%、30.5%。

　　另外轻装前行的安居客由于摆脱了自营，还能保持更加快速的扩张速度，2018年至2020年分别实现营业收入62.16亿元、75.79亿元、80.52亿元，同期净利润分别达到了19.07亿元、23.06亿元、19.54亿元。

　　凭借着高毛利水平，安居客在营收大幅落后的前提下，盈利规模达到了更老资格的房产中介我爱我家的数倍。

　　成本低、扩张快，安居客的好日子当然也被别人盯上了，这个“别人”正是左晖的链家和贝壳。

　　已经做到行业老大的链家同样不满足于竞争激烈且成本高昂的自营模式，也看上了赚钱更容易的流量生意。

　　2018年贝壳找房平台正式成立，受益于链家的独家支持，定位于平台商的贝壳找房近两年增长迅猛，2019年、2020年营业收入分别达到了460亿元，705亿元，营收规模达到贝壳的近9倍。

　　虽然营收规模相差悬殊，但安居客还是胜在了毛利率上，2019年、2020年贝壳找房的毛利率水平分别为24.5%、23.5%，还不及安居客的三分之一。

　　2020年在营收相差达到9倍的前提下，安居客实现净利润19.54亿元，仅落后于贝壳找房8亿多元。

　　这也充分说明了安居客的利润杠杆撬动能力。

　　而且目前贝壳找房的C端影响力还是无法超越安居客。根据极光大数据发布的数据，2020年6月，贝壳找房APP的渗透率为1.72%，安居客APP为3.42%。

　　安居客还牢牢把握着C端用户的头筹。

　　另外安居客在新房销售业务之外，还并未开启房产销售“佣金分成”的业务，其目前主要的营收重点在于会员费和端口服务费。

　　若安居客介入到房产佣金市场，在巨量用户的加持下，其体量规模无法想象。

　安居客与贝壳厮杀背后，千亿级的蓝海市场下的跑马圈地

　　同行是冤家。

　　安居客与贝壳这对老冤家最近又对上了，甚至连姚劲波都亲自下场开启了口水战。

　　大佬下场对线的背后最终还是归结于“钱”的事上，安居客与贝壳的背后是一片数万亿元规模的蓝海市场。

　　房地产市场是中国最大的行业之一，2020年住宅房地产市场交易规模为24万亿元，预计2025年将进一步增长到36.6万亿元。

　　另外目前我国城镇化速度不断加快，据艾瑞咨询数据显示，2025年中国的城镇化率将从2020年的61.6%增长到66.4%，这个期间城市人口將至少增加7490万人。

　　7490万人是什么概念?截止到2018年我国超过7000万人口的省份也才只有6个。

　　巨量的城市人口增长空间与不断扩大的人均住房面积都说明了一个现象，那就是买房仍然是一个大事。

　　这当然就绕不过像安居客、贝壳这样的房产经纪信息平台。

　　仅2020年，我国通过经纪服务达成的二手房交易规模达到了6万亿元，通过经纪达成的租赁交易规模也达到了1万亿元。

　　时至今日，房产经纪作为解决房屋买卖双方信息不对称的平台，基本成为了普通人买房卖房绕不开的服务。

　　行业的红利摆在眼前，巨头们当然不会忽视，市场的争夺也就造成了安居客与贝壳、姚劲波与左晖等巨头大佬们的不可调和。

　　在安居客与贝壳的背后，并不仅仅是姚劲波与左晖的单打独斗，背后关系的盘根错节，甚至还蔓延到了部分房地产开发商与互联网巨头的身上。

　　在于贝壳的竞争之下，安居客背后的58集团拉来了不少的“帮手”，2018年6月12日，58集团联合我爱我家、中原地产、麦田房产、21世纪不动产中国、龙湖冠寓等公司召开“全行业真房源誓约大会”，会议上众多房地产经纪公司“讨伐”贝壳。

　　更激进的是，作为平台方的安居客，早已把触手伸向了房产经纪公司以巩固自己的数据优势。

　　2018年58集团斥资10.68亿元投资我爱我家，持股8.28%;2020年投资安徽房产经纪企业中墅地产、并斥资5亿增资重庆房产经纪企业“到家了”。

　　此外2020年，58与安居客还宣布将投入10亿元扶持房地产经纪行业。

　　抢占先机的58集团在对房产经纪行业频繁的布局之下，其平台数据表现仍然拔得头筹。

　　2020年安居客平均移动月活用户数量为6700万人，付费经纪人数量为72.6万人，同期贝壳找房的APP月活用户数量为4818万，活跃经纪人数量49.6万人，全面落后于安居客。

　　另外安居客全面引入房地产行业股东，也展现出了安居客在新房经纪领域的战略布局，其野心绝不仅限于二手房经纪领域。

　　2021年3月，安居客完成了由碧桂园领投、新世界发展、新鸿基、雅居乐、恒基地产、中建地产、时代地产、华懋地产参投的2.5亿美元融资。

　　房地产开发商对安居客的增资行为当然也可以看做是安居客剑指贝壳找房的进一步宣战。

　　安居客的对手贝壳找房已经全面转向新房经纪领域，2020年贝壳找房新房经纪业务GTV达1.38亿元，该业务实现营收379亿元，已经超过营收半数。

　　反观安居客，其目前的营业收入主要还是由二手房业务所贡献的，2020年其主营新房经纪业务的平台“爱房”营收仅为2.28亿元，占比不到3%，不及贝壳找房的零头。

　　碧桂园们参投安居客带来的信号很明显，那就是安居客发起了向贝壳找房“新房业务”的主动冲锋。

　　稳定大后方，安居客实施超40亿规模股权激励

　　粮草充足向贝壳全面宣战的安居客当然也离不开稳固的大后方。

　　正如在房产经纪领域争夺我爱我家、麦田等房产经纪合作方一样，安居客同样也需要争取住内部员工的稳定，股权激励就成了最具性价比的方式。

　　2021年2月，独立后的安居客发布了一项主要面向雇员的股权激励方案，股权激励分为甲乙两个组，奖励的股份数目上限分别为1.80亿股、867.68万股，共计1.88亿股，该股权激励方案有效期为10年。

　　奖励方式分为购股权(期权)、受限制股份、受限制股份单位等三种方式。

　　被奖励股份占安居客已发行股本的8.1%，按照安居客目前536亿元的估值计算，股权激励的总价值达到了43亿元。

　　目前安居客对“已授出及即将授出的股份单位”发行了3414.41万股股份，其中312万受限制股份单位(312万股股份)已于2021年2月26日获授予董事周浩。

　　由于安居客是2021年才从58集团正式分离，此前其员工全部均为58集团员工，也曾享受到58集团的股权激励。

　　根据招股书披露，58集团曾于2010年、2013年发布两期股权激励计划，以上2期股权激励方案都以购股权、受限制股份单位等2种方式发放。

　　2010年股权激励计划授出的大部分购股权已在三至四年内归属，其中四分之一须于授出日期一周年后归属及可予行使，余下购股权将于其后24或36个月每月分期归属。

　　2013年股权激励计划授出的购股权及受限制股份单位一般于三至五年内归属，其中大部分于授出日期一周年后归属四分之一及可予行使，余下的购股权及受限制股份单位将于其后六个月内每六个月平等分期归属，或于四年期间内分四期平等分期归属。

　　2020年9月，私有化的58集团修改了股权激励过往的股权激励方案，各项已归属的受限制股份单位被修改为以现金结算，代价为28.00美元/股。

近三年58集团的股权激励费用

　　总结

　　58集团的房产业务从私有化退市到重新上市用了不到一年，独立上市对安居客来说是一个新的开始，在流量优势由来已久的前提下，安居客与贝壳的战争究竟鹿死谁手?一切交给时间来评判吧。

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